用户登陆专区
  
邮箱登陆
 公司动态
 金融消保专栏
 反洗钱专栏
 党建专栏
 信托研究
您现在所在的位置:首页 > 新闻中心 →信托研究
信托助力商业地产并购融资

    随着我国商业物业存量资产的快速增加,通过并购方式实现商业地产资源整合,从而谋求物业增值或者获得持续稳定的现金流,这已成为一套相对成熟的房地产运营获利模式。但是,商业地产并购往往涉案金额较大、交易时点环环相扣、各路资金前后承接,因此并购前期的融资难度相当大。
  信托公司是金融行业的“轻骑兵”,具有强大的资金募集能力,并且可以在商业地产项目中灵活运用贷款、股权投资、权益投资、准资产证券化等各种金融工具,在控制项目公司权益、物业资产权属、并购现金流等方面也是“行家里手”。因此,在过去几年里,北京、上海、天津、杭州、西安、广州等地的一系列大型商业地产并购项目中,均有信托公司的身影,信托资金的“快进快出”、“杠杆过桥”、“无缝对接”等新颖方式,使并购双方以及“接盘者”在金融创新中实现了利益诉求。
  从信托公司已经成功操作的几十个商业地产并购项目来看,大多位于一线或二线城市的“黄金地段”,权属结构相对单一,物业本身具有较好的溢价空间。信托资金的介入时点通常分为四种情形:一是产权交易所“挂牌”成交之后;二是法院拍卖成交之后;三是收购双方达成明确意向之后;四是前期资金扫清并购障碍之后。当然,信托资金的介入时点也与并购方的实力、物业收购交易流程、信托融资成本等因素密切相关,正所谓商业地产并购信托“各有不同的故事”。
  目前,信托资金参与商业地产并购的模式,通常采用“以股权控制资产”、“封闭式控制现金流”等策略。从商业地产并购项目的运作路径来看,信托资金主要发挥两类作用:
  其一,为了帮助收购方实现“并购—持有”的基本诉求,信托资金将扮演杠杆收购的“枢纽”,在支持项目权属变更过户之后及时承接“融资现金流”,这种情况下往往是大额资金在短期内“整进整出”,信托资金与银行发放的经营性物业抵押贷款或者收购方的其他融资“紧密衔接”;
  其二,为了帮助收购方实现“并购—销售”的基本诉求,信托资金将在弥补并购资金不足或者推动项目改造装修、包装营销、经营销售等方面发挥重要的“过桥”作用,即在支持收购物业的基础上衔接“经营现金流”,这种情况下通常是大额资金“整进散出”,需要与项目“改头换面”之后的物业销售回款挂钩。
  总之,信托正在成为商业地产并购市场中的创新融资模式,为越来越多的房地产企业实施“专业化、规模化、资本化”战略提供金融支持。近期,已经有大型房地产企业集团与信托公司合作,采用产融结合、财智结合、收购与经营相结合、股权投资信托与银行抵押贷款相结合、实业市场与资本市场相结合的综合战术,协同推进在商业地产细分市场的项目并购以及资源整合。尤其是房地产投资信托基金(REITs)未来将成为支持商业地产发展的重要资本力量,境外的REITs市场正在快速成长和完善,而国内也在积极推动REITs试点,有志于在商业地产领域做大做强的房企应早作准备,借助信托、PE基金等各路力量快速布局,占领房地产金融的高地。
来源:      时间:2011/9/5 9:03:24
 
私人股权投资信托(PE)
上市公司股权受益权信托
结构化证券投资信托(阳光私募基金)
房地产信托
基础设施信托
信贷资产受让信托
员工持股权信托
产业投资基金信托
国企改制、资产重组、产权购并信托
融资租赁信托
版权所有:吉林省信托有限责任公司 吉icp备05000712号
设计制作:南北科技

吉公网安备 22010402000424号

 
漂浮广告