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南京广厦12亿信托贷款隐秘途径

100亿元信托资金,300亿元银行授信,金地集团(600383)未来三年的扩张将“不差钱”。近一个月内,金地集团累计斥资53.36亿元,连续在北京、上海、宁波三地拿地。

  同为上市房产企业,浙江广厦(600052)也频繁与银行、信托等金融机构打交道,境况却大为不同。

  6月3日,浙江广厦公告称,其向华润深国投举债12亿元,用于偿还即将到期的11亿元银行贷款;6月10日,浙江广厦又公布非公开发行股票预案,募集资金规模最高为12亿元,其中有6亿元用于偿还银行贷款。

  值得注意的是,在浙江广厦12亿元信托贷款的背后,两家银行完成一场“接力”,招商银行(600036)发售12亿元理财产品,为民生银行(600016)11亿元贷款“解围”。浙江广厦如何斡旋于两家银行之间,将其资金链续接下去?

  民生与招行的“接力”

  2009年6月3日,浙江广厦公告称,其子公司南京投资负责开发的邓府巷项目与碑亭巷项目,预计总投资约16 亿元,预计利润10 亿元,项目目前开发完成一期,二期正在开发,三期尚在规划设计中,约在2011 年基本开发完毕。

  六年前,上述两个项目所在地块被广厦集团以6.23亿元的价格揽入怀中。三年前,民生银行南京分行向南京广厦授信11亿元;同时,与其签订财务顾问协议,南京广厦三年内共支付财务顾问费用1.1亿元,民生银行及其南京分行各取一半。

  当地一位银行人士透露,南京广厦的融资成本(含财务顾问费)约为10%(年率)。截至2007年末,民生银行的11亿元贷款全部投放到位。

  8月7日,一位知情人士称,原名邓府巷项目的“长江路九号”一期业主的按揭贷款均由民生银行发放,即便银根收紧的时候,民生银行也力保此项目。目前,民生银行南京银行(601009)也已进驻 “长九”。

  有了银行的大力支持,项目的进展也较为顺利,2007年的预售比例达到79.63%,金额高达10.7亿元。2008年,邓府巷项目销售收入达到10.03亿元。

  从2007年7月开盘至今,“长江路九号”的房价一路攀升。今年7月份开盘的二期,均价为25500元,高出一期近8000元,据销售人员称已售完。9、10月份还要开出新盘,均价预计在26000至27000元。

  然而, 6 月15 日,民生银行的11亿元贷款到期,未能等到“长九”二期开盘。面对偿债压力,6月3日,浙江广厦发布公告称,为保证项目的顺利持续滚动开发,减少短贷长投的风险,南京投资拟向华润深国投信托有限公司(下称“华润信托”)贷款人民币12亿元,费率为7.78%,其中,11亿元还民生银行借款,剩余资金补充流动资金。

  有趣的是,招商银行南京分行于公告次日对外发售“金葵花”招银进宝之信托贷款37号理财计划(下称“37号理财计划”),认购日期为6月4日9∶00至6月11日17∶00。

  “37号理财计划”的投资方向即为华润信托发行的“华润信托*广厦(南京)信贷资产项目单一资金信托”(下称“资金信托”),总规模为人民币12亿元。该资金信托由招行作为委托人,委托华润信托购买其对南京广厦发放的信托贷款所形成的信贷资产及相关权利。

  南京广厦将"长江路九号"二期和三期以及江宁织造府的土地使用权抵押给华润信托作为还款保证;信托贷款相关的管理事项委托给招商银行南京分行。“37号理财计划”收益来源于借款企业偿还的贷款本息,如借款企业未能按期足额偿付贷款本息,则由此产生的本金及理财收益损失的风险由投资者自行承担。

  前述当地银行人士称,“37号理财计划”销售比较理想,民生银行11亿元贷款全身而退。

  降低融资成本

  “长江路九号”火爆的销售并不足以消解南京广厦的资金压力。

  8月7日,一位浙江广厦内部人士告诉本报记者,因为南京广厦面临还贷和后续开发两个难题,所以,不可能马上用前期销售款来偿还贷款;而12亿元信贷贷款的出现,将有效缓解南京投资开发项目的资金压力。

  那么,南京广厦为何不直接向招行申请贷款融资?一位知情人士透露,广厦方面主动提出采取信托方式,以降低融资成本。7.78%的信托贷款费率,显然要低于此前约10%的银行贷款融资成本。由此推算,12亿元信托贷款,每年节约的财务费用高达2600万元左右。

  2007年、2008年,财务费用分别占当年浙江广厦利润总额的75.17%、43.02%,直接影响到公司经营业绩。

  浙江广厦在6月10日发布的非公开发行股票预案中表示,最高将募集12亿元,主要用于三个方面,偿还银行贷款6亿元,补充公司流动资金2亿元,用于东阳新天地2号、3号土地开发4亿元。

  其中,将募集资金6 亿元用于偿还目前公司银行贷款后,每年可减少利息费用约5734.80 万元。

  节约财务费用仅是选择信托贷款的原因之一,实际上,浙江广厦高企的资产负债率也已制约了其银行融资能力。

  今年3月末,不仅流动比率、速动比率未有改善,浙江广厦的公司资产负债率还较上年末提高1.16个百分点,达到84.46%(合并报表口径),银行借款为26.45亿元,其中短期贷款余额为8.4亿元,而一年内到期的长期借款为15.07亿元,面临较大的短期偿债压力。

  浙江广厦坦言,较高的资产负债率和大量的银行借款导致公司财务费用居高不下,公司债务融资的能力受到一定的限制。

  所以,浙江广厦希望借助此次非公开发行股票,降低资产负债率,最低可以降至72.88%,财务安全性将得到提高;同时,提高举债能力,避免短期偿债压力,提高盈利水平。

来源:      时间:2009/8/11 8:59:22
 
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